Víte na co si dát pozor při prodeji nemovitosti a čemu se vyhnout?

Chystáte se prodávat byt nebo dům? Dejte si záležet už při samotné přípravě. Zkušenosti prodávajících hovoří o problémech, které jsou způsobeny hlavně nesprávným postupem. Při prodeji nemovitosti je třeba dbát na několik aspektů, které vám pomohou zvládnout průběh prodeje bezpečně a transparentně. 

Nejčastější chyby při prodeji nemovitosti 

Jakým chybám byste se měli při prodeji vyhnout a co je třeba zohlednit?

Nedostatečné znalosti situace na trhu 

Základní chyba samoprodejců je, že jsou bez zkušeností a neznají aktuální situaci na trhu, mají příliš vysoké nároky a očekávání, neví, na co při prodeji dávat pozor, a proto často skončí zklamaní. Takové zklamání může vyjít až na několik desítek tisíc korun. 

Před prodejem si udělejte dostatečný průzkum. Informujte se o tom, jaké bydlení je aktuálně trendy a jaké nemovitosti lidi lákají. Zajímají se například o alternativní bydlení? Jaké lokality preferují? Za jaké ceny se byty prodávají? 

Proto pokud si nevíte rady a máte z prodeje obavy, nejlepší bude, když prodej svěříte do rukou realitních makléřů, kteří se na trhu s nemovitostmi vyznají. 

Stanovení ceny nemovitosti 

V České republice je cena pravděpodobně nejvýznamnějším faktorem ovlivňujícím prodej nemovitosti. Správné určení ceny ovlivní, jak rychle nemovitost prodáte. Pokud bude cena nízká, prodej zrealizujete rychle, ale pod cenou a proděláte. Když nastavíte vysokou cenu v porovnání s konkurencí, odradíte vážné zájemce, kteří by měli zájem o vaší nemovitost. 

Pokud jste se rozhodli prodat nemovitost, udělejte si malý průzkum konkurence. Největší váhu ovlivňující výslednou cenu mají určitě konkurenční nabídky domů a bytů v dané lokalitě a okolí, proto nezapomínejte na konkurenci. 

TIP: Víte co je to pojištění domácnosti a jaká rizika kryje? 

Prodej přes více realitních kanceláří 

Další častou chybou při prodeji bytu nebo domu je inzerování na více portálech realitních kanceláří. Nezkušené prodejce často napadne myšlenka, že čím víc realitek bude mít nemovitost v nabídce, tím rychleji se prodá. Opak je však pravdou. Nabídky, které se objevují pod různými realitními kancelářemi a na různých portálech působí na potenciální zájemce amatérsky a často i nedůvěryhodně. 

Pokud se přece jen rozhodnete nemovitost prodávat s pomocí realitky, vyberte si jednu profesionální, takovou, která má pozitivní reference a reálné výsledky. 

Nedostatečná příprava nemovitosti na prodej/focení/samotnou prohlídku

Pokud chcete svou nemovitost prodat rychle a dobře, musíte se zaměřit na její kvalitní prezentaci. Majitelé nemovitostí často zapomínají připravit nemovitost  na prodej. Dobrá příprava nemovitosti tvoří základ pro to, aby dokázala zaujmout potenciální kupující. Proto nepodceňujte ani ten nejmenší detail, protože i ten může mít výrazný vliv na prodání nemovitosti. 

Kvalitní prezentace sestává z 2 základních částí – prezentace nemovitosti v inzerci, elektronické či tištěné podobě a prezentace potencionálnímu kupci při prohlídce. Inzerát musí zaujmout kupujícího natolik, aby si uměl představit, že bude v nabízených prostorách bydlet. Proto se vyplatí dát si záležet na kvalitních a atraktivních fotografiích a podrobném, pravdivém popise. 

První dojem při osobní prohlídce bude pravděpodobně rozhodující. Nutností je tedy čistý, vyvětraný a uklizený byt či dům, stejně jako drobné úpravy (vymalování prostoru, uklizené prostory, přidané doplňky a podobně). 

Jak se správně připravit? 

• Před focením důkladně ukliďte a odstraňte všechny osobní a volně pohozené věci 
• Fotky nemovitosti musí kupující zaujmout a získat si jejich pozornost 
• Před prohlídkou rozsviťte světla tam, kde je třeba, vytáhněte žaluzie, vykliďte a ukliďte poličky 
• Při samotné prohlídce poskytněte všechny důležité informace o vašem bytě nebo domě 

Home staging

Pokud chcete zvýšit šance na prodej za co nejvyšší cenu a zároveň se vyhnout chybám při rekonstrukci domu, doporučujeme vám nechat udělat home staging. Jde o drobnou úpravu interiéru s cílem zvýšit atraktivitu zájmu kupujících. Taková úprava má neuvěřitelný efekt a díky malé investici můžete vydělat více peněz. 

Už i v České republice naleznete firmy, které službu home staging nabízí. Bytový designér přijde k vám, zhodnotí, co by bylo dobré změnit, upravit, vyměnit nebo dokoupit a váš byt tak může získat na hodnotě. Využijte tento způsob prezentace nemovitosti a můžete očekávat fantastické výsledky. 

Neignorujte zpětnou vazbu 

Pokud je o vaší nemovitost velký zájem, ale od zájemců slýcháte, že si to kvůli plísni v koupelně nebo popraskané omítce ještě rozmyslí, změňte tyto nedostatky a odstraňte je co nejdříve. Konkurence je z hlediska samotného trhu s nemovitostmi velmi velká, a proto byste jakékoli připomínky ze strany kupujících určitě neměli podceňovat. 

Nedostatečná marketingová strategie 

Marketing je alfou a omegou každého prodeje. Jak jsme zmiňovali výše, majitelé často zveřejňují inzerát bytu či domu s nekvalitními fotografiemi a nedostatečným popisem nemovitosti. A právě kvalitní fotografie s kvalitním popisem sehrávají velmi důležitou úlohu v upoutání pozornosti kupujících. 

V inzerátech je důležité to, kde budou zveřejněny, jak budou napsány, a to, jak v nich bude vypadat a působit vaše nemovitost. Fotografie byste určitě neměli fotit při špatném světle, z nesprávných úhlů a už vůbec ne na mobil. Dnes není na škodu využít i video propagaci nebo 3D prohlídky. 

Marketing můžete svěřit do rukou i marketingovým agenturám, které se postarají o kvalitní propagaci vaší nemovitosti na realitních portálech a sociálních sítích. 

Chybná smluvní dokumentace 

Za další častou chybu při prodeji nemovitosti lze považovat i chybný smluvní proces, tedy špatnou smluvní dokumentaci. Právníci ví, jaké právní výrazy a pojmy by měla smlouva o převodu vlastnického práva obsahovat,  aby chránila jednotlivé smluvní strany před neočekávanými okolnostmi, které by mohly nastat. Bez právního poradenství si můžete udělat zbytečné problémy. 

Kromě toho, katastr nemovitostí kontroluje, jestli smlouva obsahuje zákonné a formální požadavky. Absence už jen jednoho písmena nebo čísla v popisu nemovitosti může zablokovat proces převodu nemovitosti i na několik týdnů. Pozor na smlouvy stáhnuté z internetu, které mohou obsahovat kupy nástrah. Kupní smlouva by měla být profesionálně formulovaná, aby v co největší míře chránila vaše práva. Doporučujeme obrátit se na zkušené právníky, kteří nabízí kompletní právní servis. 

Dohoda o vyplacení kupní ceny 

Dalším častým problémem při realizování obchodu s nemovitostmi na vlastní pěstu je riziko nevyplacení peněz. Nemovitost jste sice oficiálně prodali, smlouva o prodeji se také úspěšně podepsala, ale peníze jste jako bývalý majitel objektu podle dohodnutých podmínek ještě neobdrželi. 

Takové situace se co nejlépe vyhnete, pokud při uzavírání dohody jasně stanovíte pravidla. Budoucímu majiteli zdůrazněte, do kdy vám peníze budou vyplaceny, jakým způsobem, případně v jaké měně sumu obdržíte. 

Prodej přes realitku nebo na vlastní pěst? 

Oba způsoby mají své výhody a nevýhody. Mnoho prodávajících automaticky vnímá služby realitních makléřů za nevýhodné řešení. Avšak chybné kroky při prodeji, které jsme vám představili výše, vás v konečném důsledku mohou stát mnohem víc než provize pro realitního makléře. Proto někdy není na škodu využít této služby. 

Do prodeje nemovitosti na vlastní pěst se pouštějte jen tehdy, kdy si jste stoprocentně jistí, že víte, do čeho jdete a všechno zvládnete s přehledem. 

Prodej nemovitosti a daň

Mnozí prodávající zapomínají na to, že zákon ukládá prodávajícímu povinnost zaplatit z inkasované částky daň, kterou je třeba podle zákona řádně odvést příslušnému daňovému úřadu. Ta dosahuje úrovně 15 % ze zisku. 

Jak ušetřit na daních? Od daně z prodeje nemovitosti jste osvobozeni při: 

• prodeji nemovitosti po uplynutí 5 let od jejího nabytí, a to po 5 letech, která není zařazena v obchodním majetku 
• prodeji nemovitosti zařazené do obchodního majetku, a to po 5 letech od jejího vynětí z obchodního majetku 
• prodeji nemovitosti vydané podle osobitých předpisů (vydání v rámci restitučních zákonů či soudní rehabilitace, při zmírnění některých majetkových křivd a jiných křivd, mimosoudní rehabilitace a podobně) 
• prodeji nemovitosti nabyté děděním 

TIP: Daň z prodeje nemovitosti: na co si dát pozor? 

Prodej nemovitosti a DPH

Aktuální výše DPH v České republice pro nemovitosti starší 5 let je 21 %. Zákon o DPH při prodeji nemovitosti se na vás vztahuje, pokud prodáváte nemovitost jako zdanitelná osoba, tedy vykonáváte jakoukoli nezávislou ekonomickou činnost. 

U nemovitosti, která je ve vašem osobním vlastnictví a kterou prodáváte z postavení soukromé osoby, DPH platit nemusíte. Prodej nemovitosti bez DPH je způsob, který vám dokáže ušetřit poměrně vysokou finanční částku. Jestliže při prodeji podniknete kroky, které běžně využívají podnikatelé, stáváte se automaticky zdanitelnou osobou. K tomu patří například: 

• Koupě polnohospodářské půdy, kterou předěláte na stavební pozemky 
• Koupě staré budovy v centru města, předělaná na byty 
• Prodej vašeho soukromého domu pomocí propagace prostřednictvím billboardů nebo reklamy v lokálním rádiu 

Prodej nemovitosti na splátky

I prodej nemovitosti na splátky by mohl být z pohledu daně výhodný. A to protože daně jsou v rámci daňového zúčtovacího období nižší. Podle zákona jste totiž povinni danit pouze to, co jste reálně vydělali. V konečném důsledku sice na daních nezaplatíte méně, nebudete však muset zaplatit tak vysokou sumu v rámci jednoho zúčtovacího období najednou. 

6 kroků podle kterých postupovat při prodeji bytu nebo domu 

1. Správné určení prodejní ceny 

K určení ceny přistupujte zodpovědně. Při navrhování ceny není dobré uvést nepřiměřeně vysokou cenu v porovnání s jinými nemovitostmi. Lidi to může odradit a tím se celý proces prodeje může zpomalit. Proto je důležité určit si reálnou cenu, která odpovídá stavu nemovitosti i lokalitě.

2. Příprava zařízeného bytu na prodej 

Cílem je prodat nemovitost co nejrychleji a za co nejlepší cenu. Při prodeji nemovitosti je vizuální příprava prostoru klíčová, aby ji kupující viděl jako svoje potenciální bydlení. Proto nemovitost před prohlídkou ukliďte a vyčistěte, odstraňte všechny osobní předměty, vykonejte opravy a úpravy, zabezpečte dostatek světla. Pokud byt plánujete inzerovat, i profesionální fotografie a video vám pomůžou a zvýší šance na prodej. 

3. Postup při prodeji holobytu 

Pokud prodáváte nemovitost, která je prázdná a vystěhovaná, dbejte při prodeji na vaše argumenty a zaměřte se na odprezentování všech výhod jako například výhodná lokalita, parkovací místo v ceně, rozměry bytu, prosvětlení a podobně. 

Věděli jste, že při prodeji nemovitosti může rozhodovat i vůně, ať už se jedná o byt zařízený, či nikoliv? Proto nezapomeňte napéct sušenky a do skleněného hrnku uvařit čerstvou kávu. Cílem je, aby nemovitost voněla domovem.

4. Vytvoření inzerátu 

Pro nemovitost je nutné sestavit inzerát tak, aby přitáhl co nejvíc zájemců. Zaměřte se hlavně na popis, v kterém kupující najde všechny důležité informace spojené se stavem a velikostí nemovitosti. Vyhněte se bezvýznamným frázím, které by naopak mohli od koupi odradit. V inzerátu uveďte i cenu, abyste předešli zbytečným prohlídkám bytu a neztráceli čas.

Jak by měl vypadat dobrý inzerát? 

Správně vypracovaný inzerát vám může výrazně zkrátit čas prodeje. Při jeho tvorbě byste se proto měli držet několika zásad. Co by měl dobrý inzerát obsahovat a čemu se naopak vyhnout? 

Nadpis

Každý dobrý inzerát by měl začínat poutavým nadpisem. Vedle fotografií je to totiž to první, co potenciální kupující vidí. Nadpis by měl být stručný, výstižný, ale zároveň poutavý, aby zájemce zaujal a hned věděl, o jaký typ nemovitosti jde. V nadpisu byste se měli vyhnout zbytečným superlativům a přívlastkům. 

Parametry

Dejte si záležet a vyplňte ve formuláři co nejvíce informací. Když zájemci vyhledávají nabídky právě přes parametry a některé budou chybět, váš inzerát by se jim nemusel ve výsledcích vyhledávání zobrazit. Jedním z nejdůležitějším parametrů je lokalita.  

Fotografie

O tom, že správně nafocená nemovitost dokáže prodej výrazně urychlit, jsme už psali výše. V ideálním případě byste tuto práci měli svěřit do rukou profesionálů. Pokud se rozhodnete interiér fotit sami, foťte na šířku tak, abyste zachytili celou místnost, nezapomínejte na dobré osvětlení a vyhýbejte se různým uměleckým filtrům. Další z možností, jak se odlišit od konkurence, je video nebo virtuální prohlídka nemovitosti, která prodej posune o level výš. 

Popis 

Přiměřený popis je důležitou součástí každého dobrého inzerátu. Zájemce chce věcné a konkrétní informace, proto se vyhněte zbytečným přívlastkům a popisu okolí. Uveďte pravdivé informace, stručně popište jednotlivé místnosti a jejich výměru. Čím víc relevantních informací uvedete, tím méně zbytečné komunikace budete muset podstoupit. 

Cena 

Na nabídky, kde je uvedena cena, reaguje mnohem více lidí než na ty, při kterých cena chybí. Pokud si se stanovením ceny nevíte rady, nechte si nemovitost ocenit a už v průběhu několika minut budete mít představu o tom, jakou hodnotu má vaše nemovitost. 

5. Prezentace bytu během prohlídky 

Při prohlídkách je důležité, co nejlépe odprezentovat nemovitost a vyjmenovat její kladné stránky. Všeho s mírou, věci není třeba zbytečně přehánět ani si vymýšlet. Pro prohlídky si vymezte volný čas a byt před každou prohlídkou ukliďte a vyčistěte. 

6. Právní náležitosti 

Při prodeji budete potřebovat několik smluv a potvrzení, které si třeba zařídit předem a během prodeje: 

• Rezervační smlouva
• Kupní smlouva na byt 
• Přepis vlastnických práv 
• Přepis vlastnických práv na katastru 

TIP: Jaké jsou dotace na rekonstrukci a zateplování domů v roce 2022?

Našli jste kupce. A co dál? 

Pokud jste našli zájemce, na začátek je vhodné podepsat s ním rezervační smlouvu, na základě které si dohodnete přesný čas na podpis kupní smlouvy. Dalším krokem je podpis kupní smlouvy. Její obsah musí splňovat tyto náležitosti: 

• Způsob platby 
• Datum odevzdání nemovitosti 
• Ujasnění, že kupující viděl nemovitost a zná její stav 
• Jasné stanovisko, že byt kupuje a přistupuje ke smlouvě se správcem nemovitosti 

Doporučujeme vám smlouvu vytvořit ve spolupráci s právníkem nebo notářem, kteří už mají v této oblasti zkušenosti a ví, co vše je potřeba, abyste se vyhnuli možným nepříjemnostem. 

Odevzdání bytu novému majiteli 

Po zařízení všech potřebných formalit vám zůstává ještě několik posledních administrativních úkonů a sepsání protokolu o odevzdání bytu přímo na místě, kde jako původní majitel bytu odevzdáte klíče od bytu novému majiteli. V protokolu musí být zahrnuté tyto náležitosti: 

• Údaje o prodávajícím 
• Údaje o kupujícím 
• Definice bytu na základě listu vlastnictví 
• Odepsání čísla měřiče stavu elektroměru, plynoměru, vodoměru a měřiče radiátorů 

Posledním krokem je přepis energií, který spočívá v odhlášení původního majitele bytu a přihlášení nového majitele bytu u dodavatelů energie, správce či města. 

O všech podrobnostech se dozvíte z webových stránek poskytovatelů nebo přímo na pobočkách a zákaznických centrech. 

Závěr

Prodej nemovitosti může být někdy běh na dlouhou trať. Netřeba však zoufat, jednou se to určitě povede. Do karet vám rozhodně bude hrát enormní zájem lidí o vlastní bydlení. I tak je ale nutné myslet na to, že prodej domu či bytu je opravdu velký krok, na který byste se měli náležitě připravit. Tak hodně štěstí!

Dominika Blchová, PoctiveSEO.cz